حلول مشكلة الايجار القديم 3

بقلم:زكريا الشونى



الحل السليم للايجار القديم
(3 )الحلول الملائمة


تناولنا فى الجزء الثانى الاعتبارات التى يجب اخذها فى الاعتبار عند محاولة ايجاد اى حل ملائم للمشكلة

ولاجراء الاصلاحات لابد من تهيئة المناخ الاعلامى لتقبل الفكرة ومساندتها وتدخل الدولة بما لها من سلطان فى اصدار التشريعات الملائمة
وقبل الحديث عن القيمة الايجاريه الجديدة لابد من تحديد جيد للمناطق وساكنيها حتى يتم تقبل القيمة الجديدة

القاهرة الكبرى والاسكندريه
تقسم القاهرة الكبرى والاسكندريه الى 3 مناطق
1 – المناطق الراقيه
2_ المناطق الشعبية
3_ العشوائيات


ثانيا عوصم المحافظات والمدن
تقسم الى منطقتين
1- مناطق راقيه
2- مناطق شعبيه

الايجارات المقترحة
1- المناطق الراقيه تكون القيمة الايجاريه الجديدة فى حدود 70% من قيمة ايجار المثل
2- المناطق الشعبيه تكون القيمة الايجاريه فى حدود 50% من قيمة ايجار المثل
3- العشوائيات تكون القيمة الايجاريه الجديدة فى حدود 40% من قيمة ايجار المثل
ايا كان تاريخ الانشاء
عواصم المحافظات والمدن
1- المناطق الراقيه فى حدود 60% من قيمة ايجار المثل
2- المناطق الشعبيه تكون الايجارات الجديدة فى حدود 50% من قيمة ايجار المثل
ايا كان تاريخ الانشاء

الزيادات السنويه
القاهرة الكبرى والاسكندريه
1- المناطق الراقيه تكون الزيادة السنويه فى حدود اثنان ونصف فى المائة سنويا تحسب كل خمس سنوات بواقع اثنا عشر ونصف فى المائه كل خمس سنوات
2- المناطق الشعبيه تكون الزيادة السنويه فى حدود اثنان فى المائة سنويا تحسب كل خمس سنوات اى عشرة فى المائة كل خمس سنوات
3- العشوائيات يكون هناك زيادة سنويه بمقدار واحد فى المائة سنويا تحسب كل خمس سنوات بواقع خمسة فى المائة كل خمس سنوات
عواصم المحافظات والمدن
1- تكون الزيادة السنوية فى حدود واحد ونصف فى المائه من القيمة الايجاريه بواقع سبعة ونصف فى المائة كل خمس سنوات
2- المناطق الشعبيه تكون الزيادة السنويه فى حدود واحد فى المائه اى خمسة فى المائة تحسب كل خمس سنوات

الشقق المؤجرة لغير اغراض السكن
يتم تحديد القيمة الايجاريه بحوالى 75% من قيمة ايجار المثل ايا كان موقعها سواء مناطق راقية او شعبيه او حتى فى العشوائيات ويتم احتساب زيادة سنويه بمقدار 3% وتحسب سنويا
مع اعطاء مهلة خمس سنوات لتحرير العلاقة الايجاريه بين المالك والمستأجر
فاذا حدثت وفاة المستأجر الاصلى للوحدة السكنية قبل انقضاء هذه المدة تنتهى العلاقة الايجارية بوفاة المستأجر
اما اذا كانت الوفاة فى فترة سابقة وورث العقد يتم اعطاء مهلة قدرها 3 سنوات للقاطن فى العين ثم تحرر العلاقة الايجاريه بعد انتهاء هذه المدة مع تطبيق القيمة الايجارية الجديدة مع الزيادات ..
كيفية اثبات القيمة الايجاريه الجديدة
يتم اثبات ذلك عن طريق عقود ايجار مثبتة التاريخ عن وحدات مماثله فى نفس العقار او شقق مماثله فى نفس المنطقة المحيطة
واذا لم يتوفر يتم عمل مجموعة من اللجان من الضرائب العقاريه مثلا فى كل منطقة وتقوم هى بتحديد القيمة الايجاريه طبقا لظروف كل حالة منفردة باتفاق المالك والمستأجر
واذا لم يتم الاتفاق تحول لمصلحة الخبراء بوزارة العدل لتحديد القيمة الايجاريه
الهدف من الزيادات
الهدف الاساسى من هذه الزيادات سواء القيمة الايجاريه او النسب السنويه تقريب الهوة الرهيبة بين الايجارات القديمة والجديدة بحيث ان يكون المستأجر يفاضل بين الايجار القديم والجديد .. بحيث من الممكن ان يفكر فى الانتقال الى مكان اخر طالما ان الايجارات متقاربه

حالات امتداد عقد الايجار
1- تبقى الشقة فى حيازة الزوجة حتى وفاتها بعد وفاة الزوج (المستأجر الاصلى )
2- تبقى الشقة فى حيازة القصر بعد وفاة الزوج والزوجة حتى زواج اخر فرد فى الاسرة
3- بعد وفاة الزوج والزوجة وزواج اخر فرد فى الاسرة تبقى الشقة فى حيازة الفرد المعوق فى الاسرة الغير قادر على العمل
4- تبقى الوحدة السكنية بعد وفاة المستأجر لابنته الوحيدة حتى زواج اول ابناءها الذكور
5- بعد وفاة الزوج والزوجة وزواج اخر فرد فى الاسرة وعدم وجود فرد معوق تبقى الشقة فى حيازة الابنة المطلقة الغير حاضنة حتى زواجها مرة اخرى او وفاتها

هذه هى الحالات التى يمكن ان يستمر فيها عقد الايجار القديم ولايجوز بعد هذه الحالات امتداد عقد الايجار
اما بخلاف هذه الحالات وتم توريث عقد الايجار ولو لمرة واحدة يتم اعطاء مهلة فى حدود 3 سنوات لتحرير العلاقة الايجاريه وكتابه عقد جديد او الاخلاء باتفاق الطرفين مع تطبيق القيمة الايجاريه والزيادات المقترحة

دور الدولة

يتم تحصيل نسبة معينة من كلا من المالك والمستأجر لدعم عملية الاسكان فى الدولة كمحاولة لامتصاص السكان فى المدن القائمة لتحويلها الى المدينة الجديدة لاستيعاب اعداد تحرير العلاقة الايجاريه واخلاء الوحدات السكنيه
وتكون هذه النسبه
المالك يتم دفع نسبة قدرها اثنان ونصف فى المائة من القيمة الايجاريه
المستأجر يقوم بدفع نسبة قدرها واحد فى المائة من القيمة الايجاريه يدفعها شهريا للمالك بالايصال اللازم على ان يسددها المالك سنويا للدوله
اين تذهب هذه النسب
تذهب هذه النسب الى الدولة فى صندوق خاص لتنمية مشروعات الاسكان فى الدوله لاستيعاب اعداد المستأجرين حين اخلاء وحداتهم
حالات الرغبه فى التنازل عن العين المؤجرة
بعد ارتفاع قيمة الايجار ومعرفة ان الحق سوف يعود الى اصحابه ان عاجلا او اجلا لابد ان يعود قد يفكر فى التنازل عن الشقة للمالك هذا اذا اتلقت ارادة المالك والمستأجر يجوز للمالك اعطاء قيمة تعويضية فى حدود من 10 الى 15 % من قيمة الوحدة المؤجرة على ان يخلى المؤجر بارادته فورا .
والهدف منها تشجيع المستأجر على الاخلاء الفورى بدلا من الانتظار ولا يخرج بشىء
.اما عند حدوث تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر لايجوز للمستأجر ان يأخذ اى مبالغ ايا كانت

حالات الرغبه فى شراء الوحدات السكنيه
اذا ارتضى المالك على بيع الوحدة السكنيه وتقدم المستأجر ووافق المالك على البيع يتم تقدير قيمة الوحدة السكنيه بالقيمة السوقيه العادلة لها مقارنة بسعر الوحدات المماثلة فى نفس المنطقة يمكن للمالك ان يتنازل عن نسبه 10 او 15 % التى كان سيدفعه للمستأجر نظير الاخلاء الفورى ويتملكها الساكن قبل تحرير العلاقة الايجاريه
اما اذا تم تحرير العلاقة الايجاريه فيكون البيع والشراء بالقيمة العادلة حسب اسعار السوق فى وقتا ولايتم منح المستأجر اى تنازل او خصم

هذه هى بعض المقترحات قد اكون مخطئا فيها او مصيب وقد اخطىء فى بعضها واصيب فى اخرى لكن هى محاولة منى لايجاد حلاول لهذه المشكلة
اخذين فى الاعتبار منظور المستأجر والمالك والدولة العاجزة عن القيام بدورها فى توفير سكن مناسب لابناءها حتى لا اتهم انى اميل لجانب على حساب اخر

زكريا الشونى
المحلة الكبرى
0110878087
0121965999

التصنيف : مقالات